「住宅ローンの返済が滞るとどうなるのか？」ご存じでしょうか。

自分には関係ない、もしくはもう手遅れだからと思ってはいませんか？「突然会社の都合で職を失ってしまった」「急に働けなくなってしまった」「離婚などの事情で住宅ローンの支払いに揉めてしまう」人生100年時代ともいわれる中、このような事態にならないという保証はどこにもありません。そうなってしまった時、月々の住宅ローンの支払いが出来なくなり、最悪の場合住宅の差押え、そして競売によって今のご自宅を失う可能性があります。

マイホームの購入は決して安い買い物ではなく、様々な想いを抱えて購入されたものと思います。そんなご自宅を失ってしまい、さらに負債をかかえたままこの先どうするのか？そんな状態にならないためにも知っておきたいのが、今回ご紹介する「任意売却」です。

そうはいっても、任意売却について何もわからずどうしたらいいのか、または現在住宅ローンの返済が滞っていて自分の今の状況でまだ間に合うのかなど、不安に思われている方も多いかと思います。そこでこの記事では、任意売却とは何かメリットや注意点など詳しくご説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

任意売却とは

競売との違い

住宅ローンを返済できなくなり支払いが滞ってしまうと、自宅の競売手続きが進んでしまいます。自宅が競売にかけられた場合、本来売れるであろう金額の５～７割程度の金額でしか売却できず、ローンの一括返済は難しい状況になってしまいます。そうすると、負債を抱えたまま強制退去となり、住まいを失ってしまう事になりかねません。

ただし債権者（金融機関）の了承のもと、一定の条件でお持ちの不動産を売却することで、残債を一括返済することが可能です。それを「任意売却」といいます。任意売却では競売よりも高い金額で売却できる可能性が高く、住宅ローンの一括返済が可能となり、且つ周囲にも普通の売却と何ら変わりなく売却活動を行うことができます。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは大きくわけて３つあります。

・市場価格に近い価格での売却が可能

先程記載したとおり、競売では相場より安い金額で売却されてしまうことが多いため、住宅ローンの一括返済ができない状況に陥ってしまいます。しかし任意売却では、市場価格での売却かもしくは最悪でも約８～９割程度の価格で売却できる可能性があります。

つまり、住宅ローンの一括返済がかなう可能性があるということです。

・所有者情報を非公開にできる

競売の場合、裁判所の競売情報のWebサイト内に物件情報が公開されます。つまり周囲に自分の自宅の競売の事実（経済的な苦境にあるという事実）を知られてしまう恐れがあります。

それに対し、任意売却では通常の売出し方法と同じ様に売却する流れのため、周囲に競売の事実を知られるということはありません。

・引越しの費用を捻出できる可能性がある

任意売却では、債権者との相談で売却資金の配分を考慮してもらえる可能性もあるため、交渉次第では引越しや転居に伴う諸経費に充てられます。

任意売却のデメリット

任意売却にもデメリットが存在しますとはいっても、競売で売られてしまうより悪い事ではないのが事実ですが、良く知らずに決めてしまう事は避けたいのでしっかり確認しておきましょう。

・信用情報に傷がついてしまう

これは競売でも任意売却でも同じことが言えますが、住宅ローンの滞納は延滞履歴として記録されてしまいます。一般的に住宅ローンであれば３回以上滞納した場合は記録が残る為、今後金融機関との取引が難しくなるという事です。一度傷ついた信用情報を回復するには最短でも5年は見なければなりませんので、理解しておきましょう。

・売却活動に積極的に取り組む必要がある

競売は期限が設けられているため、その前に手を打たなければなりません。実際に売却活動を始めてからも購入希望者の内見や要望・申込に出来るだけ早く応える必要があります。しかし、スムーズに売却活動を行っていくためには所有者の協力が必要不可欠なため、積極的に協力しましょう。

・離婚した相手と連絡を取る必要がある

離婚よる売却のケースでは、離婚した相手と連絡をとらなければならない事があります。
別れた相手がその自宅に住んでいる場合は、早めに任意売却の事を伝えて退去をしてもらわなくてはなりません。

また、自宅には自分が住んでいるが連帯保証人に相手が含まれている場合、連帯保証人である相手方の了解を得なければ、任意売却は出来ないので、連絡を取る必要があります。相手方が離婚しているので自分には関係ないと連絡を取りたがらない場合が非常に多くあるケースですが、連帯保証人である以上住宅ローンの支払い義務は当然発生しますので、居住者同様の責任を負う必要があります。

どちらの場合でも任意売却を進めるためには、相手と連絡を取らなければならない事を念頭に置いておかなければなりません。

・債権者と会う必要がある

任意売却後も住宅ローンの返済が残る場合は、決済の際に今後の支払いについて説明を求められます。支払える範囲で返済を継続する意思表示をしていただく必要があります。

・必ずしも住宅ローンの一括返済が出来る金額で売れるとは限らない

住宅の売却は任意売却に関わらず、買手がいて初めて成立するものです。債権者の応諾（抵当権の抹消）の金額が高い場合、買手の買ってくれる金額がそれ以下になってしまうこともあり得ます。

より相場に近い金額で売却できて、債権者の応諾を得られるかが任意売却の成否を分けるポイントとなるでしょう。

いかがでしたでしょうか？

任意売却について、少しでも理解していただけたでしょうか？任意売却は法に則った方法で、住宅ローンの一括返済ができる可能性が高くなる売却方法です。もちろん必ずしも一括返済がかなうとは限りませんが、競売と比べるとある程度は自分の意思を尊重しつつ、今後の立て直し図る一つの足掛かりになると思います。

任意売却の手続きは早いに越したことはないですが、競売の申立てがなされてからも入札開始までの期間に猶予はありますので、まずはご相談にいかれてみてはいかがでしょうか。

当社でも任意売却のご相談を受付けておりますので、気軽にお問い合わせください。